은행권, 가계대출 규제 내용 정리 및 생각 정리- 어떤 상황이 오려나

며칠 전, 신한은행의 조건부 전세대출도 취급하지 않겠다는 발표 이후, 여러 은행에서 가계대출을 조이고 있다.

대출금리를 높여도 가계대출 급증세가 이어지기 때문에 가계대출을 조이는 것이라고 한다.

현재, KB국민은행, 하나은행, 우리은행, 신한은행 등 가계대출을 조이고 있는 데, 일부 차이가 있으나 동일한 방법을 사용하고 있는 경우가 있기 때문에 현재까지 가장 많은 대출 규제를 발표한 KB국민은행의 현황을 보면서, 어떤 상황인지 알아봐야겠다.

KB국민은행에서 발표한 대출 규제는 아래와 같다.

① 임대차계약 갱신 시 대출한도 제한

② 소유권 이전 등 조건부 전세대출 한시적 중단

③ 주택담보대출 중 생활안정자금대출 한도를 최대 1억원으로 제한

④ 서울과 수도권 내 주택구입자금대출 최장 대출기간은 50년에서 30년으로 축소

⑤ 신규 통장자동대출(마이너스통장) 한도 제한

⑥ 모기지 보험 가입(MCI·MCG)과 거치기간 등 주담대 운용 사항 제한  

현재, 하나은행, 우리은행, 신한은행은 위의 규제 중 일부를 시행한다고 발표한 상황인데, 돌아가는 모습을 보니 KB국민은행과 비슷하게 규제를 시행하지 않을까 싶다.  

KB국민은행 규제 중에서

① 임대차계약 갱신 시 대출한도 제한, ② 소유권 이전 등 조건부 전세대출 한시적 중단 및  ③ 서울과 수도권 내 주택구입자금대출 최장 대출기간은 50년에서 30년으로 축소에 대해서 자세히 알아보려고 한다.
 

내 생각엔 해당 규제들이 다른 규제들보다 영향을 많이 줄 것 같기 때문이다.

 

1. 임대차계약 갱신 시 대출한도 제한

임대차계약 갱신 시 대출한도를 

1) 증액금액과 2) 총 임차보증금의 80%에서 기취급 전세대출을 뺀 금액 중 낮은 금액으로 결정하겠다는 것이다.

기사를 검색해보면, 아래의 내용만 나와있다.

 

“임대차계약 갱신으로 임차보증금이 기존 2억 원에서 2억 5000만 원으로 오를 경우, 기존 전세자금대출을 1억 원 보유하고 있는 고객의 대출 한도는 5000만 원으로 정해진다.”

 

즉, 위의 내용을 토대로 계산해보면

 

1) 임대차계약 갱신으로 2) 기존 전세자금대출을 1억원 보유 3) 임차보증금이 기존 2억원에서 2억 5천만원으로 오를 경우, 

① 증액금액: 5천만원
② 임차보증금의 80%에서 기취급 전세대출을 뺀 금액
- 임차보증금의 80%: 
2억 * 0.8 = 1억 6천만원
- 임차보증금의 80%에서 기취급 전세대출을 뺀 금액:
1억6천만원 - 1억원 = 6천만원

③ 중 낮은 금액
6천만원 > 5천만원

그 결과, 고객의 대출 한도는 5천만원이 된다는 말인 것 같다. 

개인적으로는 이 대책은 얼마나 큰 영향을 줄까 싶기는 하다.

전세보증금을 많이 높여서 투자금을 회수해야만 하는 상황에 놓인 사람이 아니라면, 전세가 하락하지만 않으면 크게 문제가 될까 싶기 때문이다.

2. 소유권 이전 등 조건부 전세대출은 한시적으로 중단

전세대출 규제를 처음으로 발표한 신한은행에서도 시행하고자 하는 것으로, 임대차계약 갱신 시 대출한도 제한하는 것보다는 효과가 있을 것으로 생각된다. 

집주인이 거주하고 있는 집을 매수하면서, 전세보증금으로 잔금을 치르는 것이 어려워질 것이기 때문이다. 

다만, 이미 전세입자가 살고 있는 집을 매수하는 사람에게는 영향을 주지 않는다는 점을 고려할 때, 어느 정도 효과를 미칠지에 대해서는 지켜볼 필요가 있을 것 같긴 하다.

또한, 기존의 집이 아닌 새로운 집에서 전세를 구하려고 하는 사람들에게 있어서, 영향을 줄 수도 있다고 보여서, 이 부분은 상황을 지켜볼 필요가 있는 것 같다.

 

3. 서울, 수도권 내 주택구입자금대출 최장 대출기간은 50년에서 30년으로 축소

개인적으로는 대출 규제 중에서 이 부분이 제일 강력하다고 보이는 데, 이 것은 대출 한도에 결정적인 영향을 주는 요소인 DSR에 영향을 주기 때문이다.

예를 들어, 연소득 5천만 원인 사람이 주택구입자금대출(이하 주담대) 4억 원을 받고자 하는 경우, 대출기간이 50년이면 DSR이 40% 미만이지만, 대출 기간이 30년인 경우, DSR이 40%를 초과하기 때문에, 4억원 대출이 불가능해진다.

대출 기한 50년인 경우 DSR

 

대출 기한 30년인 경우 DSR

이번에 주담대를 받아서 실거주를 목표로 했던 사람들은 억울할 것 같긴 하다. 특히나, 주담대를 상환하는 목적으로 하는 전세자금대출을 제한하겠다고 한 상황을 볼 때, 실거주하는 사람의 대출까지 제한할 필요가 있냐고 생각할 수도 있을 것 같다.

또한, 서울과 수도권 내 주택을 구입하는 경우에만 주담대의 대출 기한을 축소하겠다고 한 것도, 비수도권 부동산에 어떠한 영향을 미칠지 궁금하기도 하고, 지켜볼 필요가 있는 것 같다.

 

4. 개인적인 생각 - 혼란스러운 시장이 올 것 같다

 

가계 대출이 심각하고, 집 값도 서울 지역을 중심으로 과열되는 느낌도 있기 때문에, 내 상황과 무관하게 대출 규제를 하는 것도 이해는 간다. 다만, 대출 규제를 하면 수요에 영향을 줄 것이라고 보지만, 공급을 늘리지 못하는 상황에서는 임시방편일 것이라는 생각도 있다. 

게다가, 전세자금대출을 제한하면, 반전세, 월세라는 방법이 있기 때문에, 기존에 전세로 살던 사람들의 불만도 있을 수 있을 것 같다. 반전세랑 월세로 전환되면, 경우에 따라서 당장은 힘든 집주인들도 있을 수 있겠지만, 전세는 실제로 거주하고자 하는 사람들이 찾는 수요이기 때문에 결국 세입자에게 그 부담이 전가될 가능성이 있다고 보기 때문이다.

그리고, 현재 분위기가 시점의 문제일 뿐, 금리 인하는 확정적인 상황에서 신규 대출에 영향을 주는 것이 대부분이기 때문에, 한 발 늦었다고 생각하는 사람들의 불만도 많을 것 같다. 실제로 막차를 타기 위해서 지금도 은행으로 많이 달려가지 않을까?

결론은, 단기적으로는 수요에 영향을 줘서 가격이 내려갈 수도 있을 것 같긴 하지만, 서울 내의 아파트 공급 없이는 효과가 얼마나 갈지 의문이 있고, 여전히 불만을 가지는 사람도 많고 해서, 여러 가지로 혼란스러운 상황이 될 것 같다.