은행권 대출 규제 확대에 대한 생각 정리 - 6.17 대책과 상황을 비교해보자

우리 은행에서 “집 있으면 전세대출도 중단”한다는 발표 이후, 대출 규제로 부동산 시장이 혼란스러운 것 같다.

최근에 조건부 전세자금 대출 금지 등을 발표하는 등, 모든 은행에서 대출 규모를 제한하고 있는 상황이다.

 

이와 관련해서, 2020.06.17의 대출 규제와 비슷한 부분이 있는 것 같아서, 그때와 지금을 비교해보고자 한다.

 

1. 2020.06.17 부동산 대책

2020.06.17에 아래와 같은 부동산 정책이 발표되었고, 그 중에서도 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화가 과열지역에 투기수요 유입 차단의 한 방법으로 발표되었다.

 

출처: 보도 자료

 

 

구체적으로, 무주택자의 경우, 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무 부과하고, 1주택자의 경우 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 6개월 내 기존주택 처분 및 신규 주택 전입 의무 부과하는 것이 그 내용이었다.  

 

 

또한, 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증을 제한하고, 전세 대출을 받은 후, 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우, 전세대출을 즉시 회수하겠다는 내용도 있었다.

 

규제지역(투기지역·투기과열지구)에 서울, 수도권이 포함되므로, 그 안에서 시가 3억원 초과 아파트를 기준으로 대출 규제를 하면, 사실상 서울 수도권에서는 1주택자에게도 주택담보대출을 제한하고, 전세자금대출을 중단하겠다는 내용과 같다고 생각된다.

 

즉, 6.17 부동산 대책의 대출 규제는 현재 우리 은행이 무주택자에게만 전세자금대출을 하겠다는 대출 규제와 같은 의미라고 생각된다.

 

무주택자 기준으로 봐도 조정대상지역 기준 주택담보대출의 LTV가 9억 이하 50%이고, 9억 초과인 경우 30%이었기 때문에 어떤 면에서는 지금보다 더 대출 규제를 한 것이라고도 생각도 든다.

 

2. 2020.06.17 부동산 대책과 현재의 차이

데이터를 볼 때, 6.17 대책 이후, 아파트 중심으로 부동산 가격은 상승폭은 감소했을지 몰라도, 꾸준히 상승했다. 데이터에 의하면 2022년 7월부터 하락하는 모습을 보여주다가 2023년 6월부터 다시 상승 추세로 보인다. 전세도 비슷한 모습을 보이는 것 같다.

 

출처: 아실

 

또한, 아래와 같이 2023년 6월은 코로나 시기 0.5%였던 금리가 1.75%까지 오른 상황이었고, 이후에도 계속 오르면서 현재 3.5%를 유지하고 있는 상황인 점을 고려할 때, 부동산 가격의 하락은 대출 규제의 영향보다 금리 인상으로 인한 영향이 더 크다고 해석할 수도 있을 것 같다.

 

 

 

2020년 6월 17일과 현시점과 비교하면,

2020년 6월 17일에는 전국적인 상승장이었으나, 현재는 서울 수도권에 편중된 상승장이라고 보이고, 현재 금리가 더 높은 상황이다.

 

다만, 2020년 6월 17일 이후에는 금리 인하를 기대하기는 어려운 상황이었고, 현재는 금리 인하를 기대하는 상황이라는 점도 차이라고 할 수 있을 것 같다.

 

즉, 현재 더 높은 금리에서도 부동산 가격이 상승하고 있고, 금리 인하를 기대하고 있는 상황에서 대출 규제하는 것이 얼마나 효과가 있을지는 두고 봐야 하지 않을까 싶다.

 

물론, 기준 금리 인하 기대감과 별개로 현재 금리가 높은 상황이기 때문에, 적어도 단기적으로는 대출 규제로 인한 가격 억제 효과가 있을 것 같다.

 

다만, 단기적으로 공급을 늘릴 수 없는 상황에서, 장기적으로도 좋은 정책일지는 모르겠다. 현재정책에 의하면 집주인이 전세를 주기 어렵고, 월세 또는 반전세를 줄 수밖에 없는 상황인 것 같은 데, 전세는 실수요이기 때문에 장기적으로는 임대인인 집주인보다 임차인인 세입자의 부담이 늘어날 수도 있을 것 같기 때문이다.

 

현재, 대출 규제에 대한 뉴스의 댓글을 보면, 전세자금대출을 막으면 전세 가격이 내려가고, 결국 집값도 하락할 것이라고 하는 댓글이 많다. 물론, 전세를 들어오고자 하는 사람이 높은 전세가를 감당할 수 없기 때문에, 집주인 입장에서 세입자를 받기 위해서 전세 가격을 낮출 가능성도 있다고 생각한다.

 

다만, 기존의 다주택자들은 사실상 추가로 주택을 매수하기 어려운 상황에서 이번 대출 규제의 직접적인 영향을 받는 사람은 1주택자로 생각되기 때문에, 집주인이 싸게 전세를 놓고 손해를 볼 바엔 내가 내 집에서 살면서 버텨야지라는 마음으로 본인 집에 들어가 살게 되면, 이 것은 전세 매물이 줄어드는 결과를 낳을 수도 있다.

 

또한, 집주인의 입장에서는 전세 이외에도 월세 또는 반전세를 놓는 방법도 있기 때문에, 결과적으로 전세가 귀해지고, 전세 가격이 더 상승할 가능성도 있다고 생각한다.

 

나도 모든 가능성에 대해서 생각해 보면서 추후 영향을 지켜봐야겠다.

 

아! 다른 이야기지만 모든 것을 떠나서 정부에서 한 마디하는 것에 따라서 은행 정책이 너무 바뀌는 것이 맞는 것인지 모르겠다.

 

3. 요약

6.17 부동산 대책 시와 비교해 보면

대출 규제로 단기적으로는 부동산 가격이 안정 또는 하락을 겪긴 하겠지만,

장기적으로는 금리 인하의 변수도 클 것 같기 때문에 어떤 효과가 있으려나 싶고,

전세에 어떤 영향을 줄 것인지 궁금하다.