재건축 시장에 대한 공부 - 재건축 시장에도 봄은 오는가?

 

2024.7.18에 배포된 보도자료에 의하면 주택 공급을 활성화하겠다고 하였고, 

그중 하나의 방법으로 도심 재건축 및 재개발 제도 개선이 있었다. 

 

오늘 '재건축'이라고 검색하면 아래와 같은 뉴스가 나왔다.

 

여전히, 재건축에 대해서 부정적인 뉴스가 많이 있지만, 긍정적인 뉴스도 조금 보이긴 하는 것 같다.

 

2024.07.24 '재건축' 검색시 뉴스 기사 중 일부

 

앞으로 재건축 및 재개발은 어떻게 될까?

나름 공부하고 알아본 내용을 정리해보고자 한다.

 

1. 재건축·재개발

재건축과 재개발 모두 새로운 주택을 제공하는 방법으로,

재건축은 정비기반시설은 양호하지만, 노후하고 불량한 주택이 밀집된 지역에 새로운 주택을 공급하는 것이고,

재개발은 노후하고 불량한 주택이 밀집된 지역에 새로운 주택을 공급하는 것이라는 점에서 재건축과 동일하지만, 재개발은 정비기반시설도 불량한 지역에 새로운 주택을 공급하는 것이라는 차이가 있다.

 

보통 아파트 지역이 빌라 지역보다 정비기반시설이 상대적으로 양호하기 때문에 빌라보다는 아파트가 대부분 재건축 대상이다.  

 

이제부터는 재건축이라고만 표현하겠다.

 

2. 재건축에 대한 정부의 정책

재건축을 하면서 일반적으로 정부가 조치를 취할 수 있는 부분은 용적률과 재건축 행정 프로세스 개선뿐이다. 

건설사가 손해를 보면서  일을 해야 할 이유는 전혀 없기 때문에, 정부가 건설사에 예산을 정해주고, 그 범위에서 주택을 건설하라고 할 수는 없기 때문이다.

 

특히나, 재건축의 사업성 측면에서 정부가 조치를 취할 수 있는 부분은 용적률 밖에 없다고 볼 수 있다.

 

또 다른 방법으로는 재건축의 사업성과 별개로 재건축에 대한 투자 수요를 늘리는 방법도 있을 수 있는데

이는 "재건축초과이익환수제 폐지"가 있을 수 있다. 오늘 자 뉴스에 보니 " 재건축초과이익환수제 "에 대해서 추가 이슈가 발생한 것 같은 데 이에 대해서는 더 알아보고 글을 쓸 예정이다.

 

이 글에서는 정부의 용적률과 재건축·재개발 행정 프로세스 개선에 대한 대책에 대해서 알아보려고 한다. 

 

1) 용적률 상향

(1) 용적률의 정의

용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 

간단하게 말하면, 얼마나 높게 지을 수 있는 지와 관련된 것으로, 높게 지으면 총 세대수를 늘릴 수 있으므로, 

재건축·재개발의 사업성 측면에서 큰 영향을 미치는 요소이다.

 

용적률의 상한에 대해서는 정부에서 기준을 정해 놓고 있다.

 

(2) 용적률 완화

예를 들어 정부에서 정해 놓은 용적률이 100%라면, 이를 1.2배 높여주겠다는 방법을 의미한다.

 

(3) 종상향

주거 지역을 일정 기준으로 구분하여 용적률의 범위를 지정해 놓았는데,

제1종 일반 주거지역, 제2종 일반 주거지역, 제3종 일반 주거지역, 준주거지역으로 갈수록 용적률의 상한이 더 높다.

예를 들어 제2종 일반 주거지역은 용적률이 150%~250%라면, 제3종 일반 주거지역은 용적률이 200%~300%에 해당한다. 

준주거 지역은 용적률이 200%~500%로 주거지역 기준으로 용적률이 제일 높다.

 

즉, 종상향이라는 것은 제2종 일반 주거지역을 제3종 일반 주거지역으로 변경해 주거나 제3종 일반 주거지역을 준주거지역으로 변경해 주는 것을 의미한다. 이를 통해서 용적률을 높여줄 수 있다.

 

2) 재건축 행정 프로세스 개선 

(1) 재건축의 주요 단계

재건축은 아래와 같이 다양한 단계를 통해서 진행되는 것으로, 10년 정도의 기간이 소요되는 장기 프로젝트이다. 

 

① 정비기본계획수립, 정비구역지정 및 추진위원회승인 (2~3년)

② 조합설립인가 및 시공사산정 (1~2년)

③ 사업시행인가, 조합원분양신청 및 종전자산감정평가 (2~3년)

④ 관리처분계획인가 및 이주철거 (1~2년)

⑤ 조합원 동호수 추첨, 착공, 조합원 분양계약, 일반분양 (1년)

⑥  준공, 입주 및 이전고시 및 청산 (1~2년)

 

현재는 안전 진단을 통과해야, 재건축의 단계를 순차적으로 진행할 수 있으며, 안전 진단의 경우 적어도 1년 정도의 기간이 소요되고 있다.

 

(2) 재건축 패스트 트랙

정부에서 재건축에 소요되는 기간을 단축시켜 주겠다는 의미로 발표한 정책으로, "안전진단 없이"라는 표현이 있어서, 안전진단을 생략하는 것인가 싶기도 하지만, 

 

재건축 패스트 트랙은 안전진단을 생략하는 제도는 아니다.

 

다만, 현재 안전진단을 통과해야, 정비기본계획수립 등을 시작할 수 있는 상황에서, 안전진단 없이, 사업시행인가 전까지의 단계를 진행할 수 있다는 의미인 것이다. 즉, 안전진단 없이 사업시행인가 단계 전까지 ① 정비기본계획수립, 정비구역지정 및 추진위원회승인 (2~3년) 및 ② 조합설립인가 및 시공사산정 (1~2년)을 할 수 있게 해 주어서, 재건축에서 소요되는 3~5년 정도의 기간을 단축시켜 주겠다는 의미인 것이다.

 

즉, 안전진단을 통과해야 재건축이 진행되는 것은 기존과 동일하다. 다만, 사업 인가 전까지만 안전 진단을 통과하면 재건축을 진행할 수 있게 해 준다는 점에서 기존과 차이가 있다. 

 

3. 재건축 시장에 대한 나의 생각

정부에서 올해 초에 관련 정책을 시행하겠다고 했으나, 

입법 단계에서 법이 바뀌어야 하는 부분이 많아서, 아직까지는 현실화된 부분은 많지 않은 것 같다.

 

실제로, 해당 정책들이 현실화되는 점에 있어서, 생각보다 많은 시간이 소요될 수도 있을 것 같다.

 

그러나, 시점의 문제일 뿐 주택 공급이 부족한 상황에서 언젠가는 정부가 제안한 방법들이 현실화되지 않을까?라고 생각한다.

 

그때가 언제 올까?라는 걱정도 들긴 하지만, 재건축 관련된 강의도 들어보니 더욱 그런 생각은 든다. 물론, 재건축 관련 강의이기 때문에 보다 긍정적으로 이야기했을 수 있지만, 정부 정책의 방향을 고려할 때 틀린 말은 아니라는 생각이 들었다.

 

그리고, 모든 시장이 마찬가지만  나의 수익률을 고려해서, 적절한 가격에 매수하는 것이 가장 중요한 요소인 것 같다.

즉, 재건축 사업 자체의 사업성도 문제지만, 나의 사업성도 잘 고려해야 할 것 같다는 생각을 하면서, 추가적으로 공부를 더 해봐야겠다.